地籍調査

人に「戸籍」があるように、土地には「地籍」があります。地籍は土地に関する記録で、特定の一筆の土地の特徴実態を記録したものです。

■ 地籍調査の目的

土地に関する記録として広く利用されている公図の多くは、明治時代の地租改正事業によって作られた地図（字限図）を基礎としており、当時の測量技術のレベルの低さや、その後の管理が十分でなかったこともあって、土地の形状や面積が現地と異なるもの、登記簿上残っているが現地に無いものなど、現地の実態と大きく異なっている場合がよくあります。地籍調査はこれらの不備欠陥を補正し、国土の実態を正確に把握するために行われるものです。

■ 地籍調査の必要性

現在町役場や法務局（登記所）にある土地登記簿や字図は、明治初期に作られたものを基礎として、今日まで加除訂正してきたもので、次のような問題があります。
（１）面積・形状・地目等が現地と一致しない場合がある。
（２）「大字」「小字」が異なる場合は、隣接地が分からない。
（３）字図と字図の接合が困難であり、字図が公図としての役割を十分に果たしていない。
以上のようなことから、今日境界についての問題が多くなっています。従って、こうした諸問題をなくし、限られた土地を正確に把握し、高度に利活用する為には、精度の高い（正確な）「地籍図」「地籍簿」を早急に整備する必要があります。

■ 地籍調査の歴史

我が国における地籍調査の歴史は古く、それぞれの測量目的の差異は見られますが、歴史上特筆され、統一的に行われた土地調査は、おおむね次の３期に大別できます。
大化改新における班田収受のための土地調査（６５２年頃）→第１期
天正文祿における太閤検地（１５８２年頃）→第２期
明治維新における地租改正のための土地調査（１８７３年頃）→第３期
現在、国土調査法に基づいて実施している地籍調査事業は、第４期の歴史的事業ともいえます。

■ 地籍調査の利点

地籍調査の結果は、土地に関するあらゆる施策の基礎資料等として利用できます。具体的に説明しますと、次のとおりです。

公共事業の円滑化に役立ちます。
災害の復旧に役立ちます。
土地取引の円滑化に役立ちます。
土地にかかるトラブルの未然防止に役立ちます。
市町村の整備計画に役立ちます。

■ 土地への立入等について

地籍調査を実施するにあたり、調査期間中（現地調査から登記完了までの間）に現地調査や測量等のために、土地への立入が必要となりますのでご了承ください。

■ 地籍調査により整理が出来る事項

1.地目変更があったものとして調査が出来る場合

土地登記簿の地目と現地の地目が異なっている場合には、現況にあわせて地目を変更します。　ただし、保安林から他の地目への変更は出来ません。また農用地域指定の農地は、農地法等の関係から、町農業委員会及び町役場担当課と協議し決定することにいたします。

２．分筆があったものとして調査できる場合

（１）一筆の内に一部地目が異なった場合。

（２）一筆の内に溝・塀等で区画されている場合。

（３）一筆の内に利用または管理上分割することが適当であると認められる場合。

（４）上記のいずれかに該当し、土地所有者の同意が得られた場合。ただし、地役権及び地上権の登記がある場合は分筆できない場合もありますので、詳しくは係にお尋ね下さい。

３．合筆があったものとしての調査ができる場合

（１）合筆しようとする土地の所有者及び地目が同一であること。

（２）合筆しようとする土地が同一地番区域内において、接続していること。

（３）いずれの土地にも所有権の登記がある場合。

（４）境界が現地で確認できない場合、またそれらの全部もしくは一部の面積が著しく狭少な場合。

（５）上記のいずれにも該当し、土地所有者の同意が得られた場合。いずれかの土地に所有権の登記以外の権利に関する登記が存在する場合は、合筆できません。（ただし、先取特権、質権または抵当権に関するものであって、その登記で登記原因、その日付、登記の目的及び受付番号が同一である登記については合筆ができます。）

■ 筆界未定について

地籍調査において、境界が確認できない場合等はやむを得ず「筆界未定」として処理します。この処理は「調査区全部の境界が決定しなければ地籍調査が終了しない」ということでは、地籍調査はいつ終わるかわかりません。従いまして、これを避けるために「地籍調査作業規程準則」で、この筆界未定の処理が定められているものです。

筆界未定として処理した場合の今後の問題について具体的に説明いたしますと、次のとおりです。

（１）「筆界未定地」は境界紛争の土地で、境界の測量ができないため、地籍図に「筆界未定」としての表示をします。

（２）「筆界未定地」になると、地籍調査では分筆・合筆及び地目変更並びに地籍更正ができません。

（３）「筆界未定地」になると、地籍調査終了後において当事者が筆界未定の解除手続をされない限りは、永久に「境界紛争地」ということになり、今後次のような大きな損失をもたらします。

①「筆界未定地」は、土地を売買する場合や抵当権等を設定しようとする場合は、相手方の承諾が必要です。

②相続・贈与・売買などで分筆したいと思っても、「筆界未定地」は、分筆できません。

③合筆しようとしても合筆ができません。

④「筆界未定地」が農地である場合は、農地転用が難しくなります。

⑤「筆界未定地」は地籍調査後において境界線を決めようとする場合は、隣接土地所有者の承諾が必要となります。

⑥「筆界未定地」の解除をする場合は、当事者が法務局へ申請手続をされないと解除することができません。役場では「筆界未定地」の解除はできません。その場合は地積測量図等が必要となり、これらの諸費用はすべて当事者の負担となり、相当多額の費用が必要となります。